Choisir son régime fiscal en location
Pour un même bien, ce simulateur compare ce qui entre ou sort de votre poche chaque mois, après crédit, charges et impôt, selon le régime fiscal et le mode de détention.
Nu ou meublé, micro ou réel
Au micro, un forfait est retiré des loyers : 30 % en nu sous 15 000 € par an, 50 % en meublé sous 83 600 €. Au réel, vos charges et intérêts d’emprunt se déduisent. En meublé, l’amortissement déduit chaque année une part du prix du bien et du mobilier.
La détention ouvre ou ferme des régimes
En nom propre, les quatre régimes sont ouverts. La SCI familiale ouvre le nu ou l’impôt sur les sociétés (IS), la SARL de famille le meublé. À l’IS, le bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %, et l’argent sorti en dividendes à 31,4 %.
Ce qu’il ne dit pas
Le résultat est une moyenne sur la durée choisie, sans vacance, impayés ni gros travaux imprévus. Votre tranche d’imposition s’applique telle quelle au revenu locatif. La revente n’est pas calculée, alors qu’elle pèse lourd en meublé au réel et plus encore à l’IS.
Trois questions
- Le meublé est-il toujours plus avantageux ?
- Pas toujours. L’amortissement allège souvent l’impôt du meublé, mais ses prélèvements sociaux sont de 18,6 %, contre 17,2 % en nu, et la revente n’entre pas dans le calcul.
- Puis-je louer en meublé avec une SCI ?
- Pas en restant à l’impôt sur le revenu : le meublé, activité commerciale, ferait passer la SCI à l’impôt sur les sociétés. La SARL de famille permet le meublé à l’impôt sur le revenu.
- Qu’est-ce que le déficit foncier ?
- C’est l’excédent des charges, travaux compris, sur les loyers, en nu au réel. Hors intérêts d’emprunt, il se déduit de votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an, le surplus est reporté sur vos loyers à venir.